Төрийн орон сууц корпорацийн /ТОСК/ Ерөнхий захирал А.Гантулгатай барилгын салбарын өнөөгийн чиг хандлага, энэ салбарыг тойрсон хямрал, барилгын салбарын үйлдвэрлэл гээд өргөн хүрээнд ярилцсанаа хүргэж байна.

-Сүүлийн үед эдийн засаг хямарч байна, энэ хямралд өртөж байгаа гол салбар барилгын салбар гэж ярих боллоо. Энэ чиглэлд томоохон ажлыг нугалж яваа, зовлон жаргалыг нь мэдэх хүний хувьд тантай ярилцахаар шийдлээ. Барилгын салбар үнэхээр хямраад байна уу?

-Нэг салбар эдийн засгийг бүрэн төлөөлж чадахгүй учир барилгын салбарыг ярихаасаа өмнө эдийн засгийн хямрал гэж яг юуг хэлээд байна, энэ нь хэр бодитой вэ гэдгийг бид бодож үзэх хэрэгтэй болов уу. Монголд эдийн засгийн өсөлт 7,8 хувьтай байна. Гэтэл Япон, Солонгост ийм өндөр үзүүлэлттэй байхгүй. Гэхдээ Японыг хямраад байна гэдэг билүү. Үнэндээ, эдийн засаг маань гэнэт цадсан гэдэсний өвдөлт мэдрээд байгаа нь үнэн. Үүнийг дагаад барилгын салбарын 80 хувийн огцом өсөлт буурсан. Гэтэл тэр 80 хувийн өсөлт маань өөрөө хэр эрүүл өсөлт байсан бэ гэдэг бодох л асуудал. Хэтрүүлж хэлбэл гурван хүн тутмын нэг нь барилгын компанийн захирал болчихсон л явж байлаа шүү дээ.

Тэгэхээр барилгын салбарыг хямарсан гэж дүгнэхэд бас өрөөсгөл. Харин ч эсрэгээрээ барилгын салбар хэт хөөсрөлийн дараахь бодит байдал руугаа явж байна гэж  би бодож байна. Барилгын салбар манай эдийн засагт чухал байр суурьтай мөнгөний эргэлтийн гол гурван салбарын нэг. Мөн энэ салбар өөрийн онцлогтой салбар. Технологи нь гэхэд л ухаалаг утас шиг байнга өөрчлөгдөж, дэвшиж байхыг шаардаж байдаг.

-Мөнгө эргэлдэж байдаг гурван том салбарын нэг нь барилгын салбар гэлээ. Бусад хоёр нь ямар салбар вэ. Бас яагаад барилгын салбарыг чухал гэж онцлоод байдаг чинь анхаарал татаж байна л даа. Өмнөх ярилцлагууд дээрээ ч үүнийг онцлоод байгаа харагддаг?

-Макро эдийн засгийн тоон үзүүлэлтээс харахад нийтийн хоол, барилга, уул уурхай бол Монголын хувьд мөнгөний эргэлт өндөр гурван салбар юм.

Гэхдээ амьдрал дээр илүү чухал нь барилга. Тухайлбал нийтийн хоолны салбарын 50 хувийг гадныхан эзэлсэн байдаг.  Магадгүй үйлчилгээний бизнесийн арвин туршлага, анх байршлаа эзэлсэн ресторан, хоолны өргөн соёлоороо солонгос, хятадууд энэ салбарт их байна. Энэ чинь тэр хүмүүсийг муу гэхээсээ бидэнд сурах, өрсөлдөх зүйл маш их байгааг харуулж байна. Харин уул уурхайн салбар одоохондоо зогсолтын байдалтай байна. Гэтэл барилгын салбар бол манай нийт эдийн засгийн 10 хувийг эзэлдэг, 90 хувьд нь монгол залуучууд ажилладаг эх оронч салбар юм. Би ТОСК-ийг толгойлдогтоо ч барилгын салбарыг чухал гээд байгаа юм биш. Надаас хөгжил гэж юу болох талаар асуувал хүн бүр илүү дээр амьдрах л явдал гэж хэлнэ.

Гэтэл өнөөдөр Улаанбаатар хотын 70 гаруй хувь нь гэр хороололд амьдарч байна. Үлдсэн 30 хувь нь орон сууцанд амьдарч байна. Заримдаа дэндүү гэмээр ялгаатай зүйл ажиглагддаг юм. Орон сууц, гэр хоёрт дулаан, тог, ус гэж хэрэглээний үндсэн гурван ижил зүйл байдаг. Гэрт амьдардаг айл дунджаар 25 м/кв талбайд дулааны асуудлаа шийдэхийн тулд сард 75 мянган төгрөгөөр нүүрс авна. Харин үүнээс хоёр дахин их буюу 50 м/кв талбайтай айл үүнээс бага мөнгийг дулаандаа төлдөг. Орон сууц, гэр хороололд байдаг айлууд усны төлбөрт дунджаар адилхан 10 мянган төгрөг сардаа өгдөг гэхэд тэдний усны хэрэглээ харьцуулшгүй шүү дээ. Би гэр хороололд ус зөөж өссөн хүүхэд. Үүний ялгааг дэндүү мэдэж байна. Аравтын хоёр хувингаар худгаас ус зөөгөөд ирэх, хананаасаа халуун ус гоожуулаад хэрэглэхэд ялгаа бий шүү. Бас цахилгааны хувьд мөн ялгаагүй. Тэгэхээр хүн амын 70 хувь нь 30 хувиа тав тухтай амьдруулахын тулд илүү төлбөр төлөөд байгаа юм шиг харагдаж байна

-Тэгэхээр бид яах ёстой юм бэ. Мэдээж, орон сууцны хүмүүс бусдаар мөнгөө төлүүлээд байхыг хүсээд байгаа хэрэг биш шүү дээ. Төр үүнийг бодлогоороо зохицуулах ётсой юм биш үү?

-Тийм ээ. Таны зөв. Өнөөдөр Монголын нийгэмд тулгамдаад байгаа асуудал бол баялгийн тэгш бус хуваарилалт. Өнгөрсөн хугацаанд Монголын эдийн засаг 17 хувиар өсч байлаа. Гэхдээ тэр эдийн засгийн өсөлтийн цаана байгаа баялаг ард иргэдэд тэгш хуваарилагдаж чадсан юм уу. Эсвэл эрх мэдэл, мэдээлэл, боломжинд илүү ойр байгаа нь илүү баяжсан юм уу. Нөгөө талаас илүү орлого хийж хүмүүсээ үзэн ядаад эхэлбэл энэ нийгэм чинь ямар том хямралд хүрэх билээ. Тиймээс бид нэн даруй баялгийн хуваарилалтыг тэгш болгодог тогтолцоог бүрдүүлэх шаардлагатай. Ер нь энэ баялгийн тэгш бус хуваарилалт хүн төрөлхтний хэмжээнд аюул болоод байна шүү дээ. Монголын эдийн засаг дандаа ийм байхгүй, дэлхий үйлдвэрлэсэн түүхий эдээ дуусаад ирэхэд дахиад л түүхий эд шаардагдаад эхэлнэ. Тэр үед дахиад эдийн засгийн өсөлт маань өндрөө авна. Харин тэгэхэд баялгийн тэгш бус хуваарилалт хуучин хэвээрээ, нэг хэсэг нь хэт баяжиж, нөгөө хэсэг нь өөрсдөө хөдөлмөрлөж босгоогүй атлаа баяжсан нөгөө хэсгээ харсаар суух уу. Монголчууд монголчуудаасаа улам холдсоор байх уу гэдэг асуудал болно.

 -Тэгш бус хуваарилалтын тухай бид ярьдаггүй биш ярьдаг. Гэхдээ гарцаа олж чадахгүй л байх шиг. Та үүн дээр юу гэж боддог вэ?

-Тэгш бус хуваарилалтын асуудал зөвхөн манай улсын хувьд биш дэлхийн хэмжээний асуудал болчихоод байгаа нь үнэн. Та бидний мэдэх, манайд ч олон буянтай ажил хийсэн Жорж Сорос “Баялгийн тэгш бус хуваарилалт дэлхийг сөнөөнө” гэсэн алдартай үгээ 2012 онд хэлсэн байдаг. Дэлхийн эдийн засгийн байдлыг харахад нийт хүн амын 13 хувь нь нийт баялгийн 95 хувийг эзэмшиж байх жишээтэй. Сүүлийн 20 жилд тэгш бус байдлыг тодорхойлж гаргадаг женийн коэффицент Монголд тасралтгүй өссөн судалгаа бий. Монголын нийт хүн амын 36 хувь нэн ядуу, 27 хувь бага орлоготой байна. Тэгвэл баялаг тэгш бус хуваарилагдаад байгаагаас бид яаж гарах вэ. Уул уурхайн салбар маань удахгүй сэргэлээ гэж бодъё. Хэдэн толгойгоос маань хөрөнгө орж ирэхэд тэр нь нийт ард иргэддээ биш хэдхэн хүнийг баяжуулаад дуусах юм бол бидэнд ямар хэрэгтэй юм бэ. Эдийн засаг сэргэх үед бид орж ирсэн хөрөнгөө ард иргэддээ тэгш хуваарилж өгөх тэр тогтолцоонд бэлдсэн байх учиртай юм.  Монголын хувьд баялгийн сан, бэлэн мөнгөний тараалт гээд хэд хэдэн аргуудыг бид туршиж үзсэн. Гэхдээ энэ дундаасаа татварын бодлого, нийтийн өмчийн бүтээн байгуулалтыг чухалчлах хэрэгтэй болов уу. Татвараар авсан мөнгөө аль болох хүний хөгжил, тэр дундаа залуу үеийнхнийхээ боловсролд зарцуулах ёстой юм. Харин нийтийн өмчийн бүтээн байгуулалт гэдэгт дэд бүтэц, барилгын салбарт түлхүү зарцуулах ойлголтыг хамруулж таарна.

-Та үүнийгээ тайлбарлахгүй юу. Нийтийн өмчийн бүтээн байгуулалт гэхээр чухам юуг хэлж байна вэ?

-Дэд бүтцийн том хөрөнгө оруулалт нэн чухал байгааг бид ярьсаар л байдаг. Нэгдсэн дэд бүтэц гэдэг бол нийт иргэддээ хандсан зүйл шүү дээ. Зам, эрчим хүч, барилгын салбарыг дэмжинэ гэдэг нь нийт иргэдээ дэмжиж, тэгш бус хуваарилалтыг сааруулж буй хэлбэр. Гэхдээ барилгын салбарыг дэмжинэ гэдэг ТОСК-д мөнгө өгч, барилга бариулахыг хэлж байгаа юм биш шүү. Ойлгоорой. Бас барилгын салбарыг дэмжинэ гэж хотын төвд байгаа шилэн оффисын барилгуудыг ч хэлээгүй юм. Харин хүн амын дийлэнхийг орон сууцжуулах, залуу гэр бүлийг орох оронтой болгох тэр барилгыг хэлж байгаа юм. Цахилгаан станцыг нь барьж, замыг нь сайхан бариад өгчихөөр заавал хотынхоо төвд шахцалдан амьдрахыг хэн ч хүсдэггүй. Сайхан замаар хол ч гэсэн яваад хаусдаа амьдрахыг илүүд үзнэ. Дэд бүтцийг нь шийдээд өгвөл хүмүүс өндөр үнээр газар авч, барилгаа өндөр үнээр зарахгүй шүү дээ. Тэгэхээр дэд бүтэц хамгийн чухал нь байгаа юм.

-Та барилгын салбар чухал, барилга хэрэгтэй гээд л байна. Гэхдээ байгаа хэдэн барилгуудын үнэ тэнгэрт хадчихсан л байна шүү дээ. Барилгын үнэ яагаад ийм өндөр байна вэ. Хөөсөрсөн үнэ хэдийд буух бол?

-Барилгын компаниудыг ашгийн хойноос хэт улайрч, барилгыг үнэтэй болгож байна гэж ярьдаг олон хүнтэй би таарч байсан. Зарим нэг нь тийм гэхэд бүх компаниудыг тэгж хардах аргагүй. Тиймээс барилгын үнийг бүрдүүлж байгаа хүчин зүйлсийг харах хэрэгтэй. Системтэй харахын тулд бүр газраасаа эхэлье л дээ. Манайд барилгын эрэлт нэмэгдэх үед бараг хүн бүр л жаахан жаахан газар олж, түүн дээрээ хэр боломжоороо байшин бариад эхэлсэн. Дэд бүтцэд холбогдсон л бол жижиг гэлтгүй тэр газраа чамгүй үнээр олж авдаг байсан нь үнэд нөлөөлнө. Дараа нь тэр газар дээр барилгаа эхлүүлнэ. Бид барилгын салбарт шаардагддаг түүхий эдийнхээ маш цөөхнийг нь үйлдвэрлэдэг. Бусдыг нь гаднаас авдаг. Ингэхэд хэдэн хувийг нь өөрсдөө үйлдвэрлэдэг гэж бодож байна?

-Сайн мэдэхгүй юм байна. Хэд вэ?

-Барилгын салбарт хэрэглэгддэг 500 гаруй нэр төрлийн бүтээгдэхүүний аравны нэг буюу ердөө 50-ийг нь л дотооддоо үйлдвэрлэдэг. Барилгын салбар тэр чигээрээ импортын салбар болж байна. Бас үнэ өсөхөд нөлөөлдөг нэг зүйл бол мэдээж банкны хүү. Энэ бол шинэ зүйл биш, хэзээнээс байсан шалтгаан.

Дараа нь тухайн түүхий эдийг авах санхүүгийн эх үүсвэр хэрэгтэй. Өнөөдөр манай санхүүгийн зах зээлийн гол тоглогч бол банк. Банкны хүү барилга барьж байгаа,  авч байгаа аль аль талд нь хамаатай. Банкууд аж ахуйн нэгжид жилд 20 хувийн хүү санал болгодог. Би үйлдвэрлэгч байсан хүний хувьд зовлонг нь сайн мэдэж байна. Ямар ч мундаг ашигтай байлаа гэхэд жилийн ашиг 20 хувь л байдаг. Харин анх удаа барилга барьж байгаа бол 22 хувийн хүү төлнө. Туршлагыг нь бодоод бууруулсан нь сардаа 1.8 хувь байгаа. Тэгэхээр жилийн ашгаа банкны зээлийн хүүдээ өгчихгүйн тулд барилгын үнээ өсгөдөг тал бий.

-Найман хувийн зээл олгох болсноор олон хүнд байртай болох нь холын мөрөөдөл биш юм шиг санагдаж эхэлсэн л дээ. Өмнө нь хэдэн хүн байрны зээл авдаг байсан, энэ нь хэрхэн нэмэгдсэн судалгаа байдаг уу?

-2008 онд ипотекийн зээл хамгийн ихээр олгогдож байсан гэхэд 16,500 хүн л зээл авсан байдаг юм. Тухайн үеийн жилийн 20 хувийн зээлийг хэр баргийн хүмүүс аваад байхгүй. Харин 2013 оны жилийн найман хувийн зээл бол өөр. Энэ зээлийг хэрэгжүүлснээр 66 мянга гаруй иргэн хамрагдсан шүү дээ. Тэдний 80-90 хувь нь анх удаа орон сууцанд орж байгаа хүмүүс байдаг юм. Манай Буянт-Ухаа хороололд анх удаа байртай болсон гээд олон залуус хэчнээн баяр хөөртэй нүүн орж байсныг би нүдээрээ харж байсан хүн. Орон сууцанд орно гэдэг нэг хэрэг. Цаанаа олон дам сайн талтай байдаг. Хуучин түрээсийн байрны төлөө мөнгө олохоор ажилладаг байсан хүмүүс өөрийнхөө орон байр, үл хөдлөх хөрөнгийн төлөө ажиллах болсноор урам зоригтой болдог. Байрны мөнгөө олохын тулд ажлын байр дээрээ тогтвор суурьшилтай ажиллаж, амжилт гаргадаг гээд олон сайн талууд бий. Энэ утгаараа найман хувийн зээл бол иргэдийн амьдралд бодит тусгалаа олсон сайн зүйл яах аргагүй мөн.

-Таны дээр дурдсан 500 нэр төрлийн бүтээгдэхүүнийхээ 50-ийг л бид хийдэг гэдэг баримт анхаарал татаж байна л даа. Бид өөрсдөө үйлдвэрлэж, гадагшаа гардаг тэр их мөнгийг эндээ үлдээх боломж бий юу?

-Бид барилгын салбарыг зөвхөн барьдаг гэж харах нь өрөөсгөл. Энэ бол үйлдвэрлэлийн асар том салбар. Манайд явагдаж байгаа барилга угсралтын 90 орчим хувийг дотоодын компаниуд хийдэг талаар би хэлсэн. Энэ бол бидний давуу тал. Саяхан есөөс дээш давхрыг барьж чаддаггүй байсан бол одоо 15-16 давхар цутгамал барилга түүнээс дээшийг ч барьж байна. Гэхдээ тэр 90 хувь нь монголчууд ажилладаг энэ салбарын бүтээгдэхүүний хэдэн хувийг бид хийж байна гэвэл өөр асуудал. Импортыг орлох бараа бүтээгдэхүүнийг бид өөрсдөө хийж, барилгын салбарын үйлдвэрлэлийг сэргээх нь эдийн засгийн макро утгаараа маш чухал болоод байна. Бид жилдээ 300 орчим сая ам.доллараар барилгын материалыг гаднаас авч байгаа тооцоо байдаг. Ийм байхад долларын ханш өсөхөөс яах юм бэ. Гэхдээ дотоодын үйлдвэр­лэгчид маань жилдээ доод тал нь 3 сая ам.доллараас багагүй худалдан авалт хийгддэг бараа бүтээгдэхүүнийг сонгон өөрсдөө үйлдвэрлэж, жилдээ 5 тэрбум төгрөгөөс багагүй борлуулалт хийж байж үйлдвэр нь ашигтай ажиллаж эхэлж таарах байх. Заавал бүх бүтээгдэхүүнийг хийнэ гэхгүй их хэмжээний мөнгөө гадагш гаргаж байдаг тэр чиглэлд анхаарах нь чухал юм. Барилгын салбарын худалдан авалтад жилд 300 орчим сая ам.доллар гаргадаг ч гаднаас машин авахад бид 750 сая ам.доллар гадагшаа урсгадаг юм билээ. Өөр зүйлд зээл гаргадаггүй атлаа Цагаан сар, наадмын өмнө автомашины зээл шажигнатал өгдөг манай банкны тогтолцоо сонин шүү.

-Тэгэхээр барилгын үйлдвэрлэл явуулахад чухам юуг нь яаж хийх талаар нарийн судалгаа хэрэгтэй болж таарна аа даа. Бидэнд ийм судалгаа хангалттай бий юу?

-Бидэнд барилгын зах зээлийн талаар цогц судалгаа хэрэгтэй. Судалгаанд суурилахгүй бизнес төлөвлөгөө маш аюултай. Би энэ салбарт ажиллаж, ТОСК-ийг удирдаж байгаа хүний хувьд хэрэндээ л судалж ажиглалт хийж байна л даа. Миний харж байгаагаар одоо блокны үйлдвэрлэл хүндхэн байна. Би лав хүмүүсийг блок үйлдвэрлэж азаа сорь гэж хэлэхгүй. 2010 оноос эхлээд гаднаас авдаг блокны эрэлт буурсан. Нэг хэсэг эрэлттэй байх үеийг нь бодоод олон хүн ийм үйлдвэр нээж байсан. Харин барилгын салбарт бүрэн цутгамал барилга зонхилох болсон нэг шалтгаан мөн борооны дараахь мөөг шиг олширсон блокны үйлдвэрийн тоо, барилгын салбарын өсөлт удааширсан гэсэн хэд хэдэн шалтгаанаас илүүдэл блок их болж таван үйлдвэр тутмын нэг нь ажилгүй байна. Хэрэв хүмүүс илүүдсэн блокоо зарахын тулд үнээ бууруулж, үүнийгээ нөхөхийн тулд чанаргүй блок үйлдвэрлээд эхэлбэл яахав. Чанар муудвал дахиад Хятадын блок энэ зах зээлд хүч түрнэ гээд бодох асуудлууд байна. Тийм учраас төр засаг зах зээлийн төлөвөө харж, хэдийд ямар бодлогоор үйлдвэрлэгчдээ дэмжихээ мэддэг байх хэрэгтэй.

-Барилгын салбарт хямрал болсноос дотоодын компаниудыг хятад, солонгос компаниуд худалдаж авч байгаа дуулдах юм. Хятад, солонгосчууд хүч түрж байгаад дараа нь үндэсний компаниуд зонхилох болсон зуурмагийн үйлдвэрүүд харийнханд зарагдаж эхэлсэн тухай дуулсан юм байна?

-Барилгын салбарт хятад, солонгосчуудыг муу хэлэх аргагүй л дээ. Тэд энэ салбарын хөгжилд тусаа өгч байсан. Бас Солонгост барилга дээр ажиллаж байсан олон зуун монгол хүн энэ салбарыг хөгжүүлэхэд хувь нэмрээ оруулсан. Бид тэднээс олон ноу хау суралцсан. Айл сайн байх яах вэ, бид арчаатай байх нь чухал гэдгийг ямагт бодох ёстой. Барилгын салбарт болоод байгаа гэх хямралыг бид хямрал биш шалгалт гэж бодох нь зөв юм. Талын энгээр блокны үйлдвэр, гурван хүний нэг нь бетон зуурмагийн үйлдвэртэй болоод байсан үе бий. Хятад олон жижиг нүүрсний компаниудаа нэгтгээд хэд хэдэн том компани болгосон байдаг. Бараг л айлын хашаа болгонд газар ухаж, тэнд нь хөдөлмөрийн аюулгүй байдал гэж огт байхгүй байдаг байж. Бас тэгж ганц нэгээрээ ухсан нүүрсний нэгж өртөг нь өндөр гардаг байсан байгаа юм. Тэгэхээр манай салбарт ирж байгаа энэ шалгалт бидэнд муу нь устаж, сайн нь шалгарч, бас шалгарлыг давахын тулд нэгдэж нийлэх боломжийг өгч байна гэж ойлгож байна. Хямралын үед жижиг компаниуд нь нэгдэж томордог, томчууд нь жижгүүдээ нэгтгэж бүр томордог аргууд бий. Том компани, том үйлдвэр гэдэг  нэг бүтээгдэхүүнийг хямдруулах хамгийн чухал гарц. Нэг хэсэг манайд барилгын зөвшөөрөл цүнхэлсэн, цүнхний компаниуд олон байлаа шүү дээ. Санхүү эдийн засгийн дээд сургуулийн нэг судалгааг харахад манай барилгын 20 гаруй компаниудаас явж судлахад эрсдлийн менежментийн ойлголт байхгүй шахам байсан байдаг. Тэгэхээр энэ хямрал тэр бүх сул талуудаа арилгаж, салбараа цэвэрлэхэд сайн хэрэг боллоо. Ер нь өсөлт гэдэг үргэлжид байдаггүй, уналт дандаа үргэлжилдэггүй шүү дээ. Тэгэхээр өсөх үедээ улам томорч, буух үедээ алдаагаа засч шалгарч байх чанар чухал юм даа. Ер нь манайхны хэлээд байгаа энэ хямралаас гарах ганц арга бол барилгын салбар, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар гэж би хэлнэ.

-Танай ТОСК-ийн захиалан бариулж буй “Буянт-Ухаа” хорооллын м/кв нь 1,280,000 гэсэн үнэ саяхныг болтол сайхан сонстдог байлаа. Сүүлийн үед орон сууцны үнэ бага сага буурах болсноор Нисэх хавьд тийм ч анхаарал татах үнэ биш байна гэлцэх боллоо. Та үүнтэй санал нийлэх үү?

-Хотын төвийн шинэ орон сууцны дундаж үнэ 2 сая төгрөг байгаа. Хотын зах руу бүрэн цутгасан биш дүүргэлт хийсэн байрны үнэ 1,1 саяас эхэлж байгаа байх. Манайх анх “Буянт-Ухаа 1” хорооллынхоо захиалгыг авахад 15 мянган хүн бүртгүүлэхээр хандаж байлаа. Тэдний 8000 гаруй нь шалгуур хангаж, түүнээс 5600 орчим хүн үлдэж байсан. Гэр хороололд 186 мянган өрх амьдарч байна. Тэгэхээр 1,280,000  сая төгрөгийн байрыг хүмүүс сонирхохоо байсан гэвэл худлаа гэж би хэлнэ. Манай “Буянт-Ухаа 2” хорооллыг ч хүмүүс ихээр сонирхож байгаа.

Ярилцсан

Э.ЭНЭРЭЛ

Эх сурвалж: Өдрийн сонин 2015/03/16